Spanje lonkt: meer zonuren, relaxte levensstijl, goed eten en vaak nog betaalbare woningen vergeleken met Nederland. Maar een huis kopen in Spanje werkt nét anders. Met de juiste stappen en een beetje voorbereiding voorkom je gedoe en kun je straks vooral genieten. Hieronder neem ik je mee door het proces, de valkuilen en slimme tips.
1) Eerst: wat voor koper ben jij?
Voordat je Funda-achtige sites induikt, helpt het om je plannen scherp te hebben. Stel jezelf drie vragen:
- Gebruik: ga je er zelf wonen, vakantie vieren, verhuren, of een mix?
- Locatie: kust (Costa Blanca, Costa del Sol), eiland (Mallorca, Tenerife), stad (Valencia, Málaga) of juist landelijk?
- Budget: inclusief belastingen, notariskosten, eventuele renovatie en maandelijkse lasten.
Een simpele vuistregel: reken 10–15% bovenop de aankoopprijs voor kosten koper (dit kan per regio en situatie verschillen, maar dit is een realistische bandbreedte).
2) Regel je NIE-nummer op tijd
Het NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero) is jouw fiscale identificatienummer in Spanje. Je hebt het nodig voor vrijwel alles: van kopen tot het aansluiten van nutsvoorzieningen. Je kunt dit via een Spaans politiebureau regelen (in Spanje) of via het Spaanse consulaat. Begin hier vroeg mee; wachttijden kunnen oplopen.
3) Zoek een goede makelaar (en een onafhankelijke advocaat)
In Spanje is het extra belangrijk om met betrouwbare partijen te werken.
- Makelaar: helpt bij bezichtigingen en onderhandelingen, maar werkt soms (ook) voor de verkoper.
- Onafhankelijke advocaat (abogado): doet due diligence: controle van eigendom, schulden, vergunningen, erfgrenzen, gemeenschapsregels, etc.
Tip: kies een advocaat die niet door de verkopende makelaar “standaard” wordt aanbevolen, of check in elk geval onafhankelijk reviews en ervaring met buitenlandse kopers.
4) Due diligence: wat moet er gecontroleerd worden?
Hier worden de meeste problemen voorkomen. Laat je advocaat o.a. checken:
- Eigendomstitel en registratie (Registro de la Propiedad): is de verkoper echt eigenaar?
- Schulden en lasten: hypotheken, beslagen, achterstallige VvE-bijdragen (comunidad).
- Vergunningen en legaliteit: vooral bij aanbouwen, terrassen, zwembaden en landelijk vastgoed.
- Energiecertificaat en (indien relevant) verhuurlicentievoorwaarden.
- Bouwkundige staat: laat bij twijfel een bouwkundige keuring doen, zeker bij oudere woningen.
5) Reservering, aanbetaling en koopcontract
Het proces verloopt vaak in stappen:
- Reserva (reserveringscontract): je betaalt een klein bedrag om de woning van de markt te halen.
- Contrato de arras (aanbetalingscontract): vaak rond 10%. Dit is belangrijk: als jij afhaakt, kun je (een deel van) dit bedrag verliezen. Als de verkoper afhaakt, betaalt die vaak dubbel terug (afhankelijk van het type arras).
- Notariële overdracht (Escritura Pública): bij de notaris wordt de akte getekend, en daarna wordt het eigendom geregistreerd.
Laat je advocaat elk document nalopen voordat je iets tekent of betaalt.
6) Hypotheek in Spanje: wat kun je verwachten?
Veel buitenlandse kopers financieren deels in Spanje. Banken kijken naar inkomen, vermogen, kredietgeschiedenis en vaak ook naar het type woning. In grote lijnen kun je rekenen op:
- Niet-residenten: vaak lagere loan-to-value (bijv. 60–70% van taxatiewaarde, afhankelijk van bank en profiel)
- Taxatie (tasación) is verplicht voor de bank
- Extra kosten: dossierkosten, taxatiekosten, soms verzekeringen
Als je in Nederland financiert (overwaarde/hypotheek), kan dat soms eenvoudiger zijn, maar ook daar gelden regels. Een financieel adviseur met internationale ervaring is dan geen luxe.
7) Belastingen en terugkerende kosten
Een huis kopen is één, het bezitten is twee. Denk aan:
- Aankoopbelasting (varieert per regio en of het nieuwbouw/ bestaande bouw is)
- Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IBI)
- VvE-bijdrage (comunidad), als je in een complex zit
- Verzekeringen en onderhoud
- Verhuur: inkomstenbelasting en lokale regels/licenties kunnen streng zijn
8) Veelvoorkomende valkuilen (en hoe je ze voorkomt)
Valkuil 1: verliefd kopen zonder papiercheck
Oplossing: altijd due diligence vóór je definitief tekent.
Valkuil 2: illegale aanbouw of ontbrekende vergunningen
Oplossing: laat legaliteit en registraties matchen met de werkelijkheid.
Valkuil 3: onderschatte kosten
Oplossing: maak een kostenoverzicht en reken met buffer.
Valkuil 4: verhuren “doen we later wel”
Oplossing: check verhuurregels vóór aankoop; sommige urbanisaties of gemeenten beperken dit.
9) Praktische checklist voor je eerste bezichtiging
Neem dit mee (desnoods als notitie op je telefoon):
- Hoe is de zonligging (ochtend/avondzon)?
- Geluid: weg, buren, horeca?
- Airco/verwarming aanwezig en leeftijd?
- Staat van ramen, leidingen, dak/terras?
- VvE-regels en maandlasten?
- Internetmogelijkheden (glasvezel/4G/5G)?
- Parkeren en toegankelijkheid (zeker bij heuvels/oudere wijken)
Tot slot: droom met verstand
Een huis in Spanje kopen kan écht soepel verlopen als je het proces respecteert en de juiste experts inschakelt. Zie het als een project: eerst papier en zekerheid, dan pas champagne. En als het eenmaal rond is? Dan begint het leukste deel: je eigen plek onder de Spaanse zon.